پنج دلیل برای اهمیت بحران مسکن – اخبار فناوری


توسط الکس همینگوی

بحران مسکن بریتیش کلمبیا یک جانور چند سر است که نیاز به تلاشی همه جانبه دارد تا مسکن مقرون به صرفه و قابل دسترس برای همه به عنوان یک حقوق بشر باشد.

بسیاری از کارهای سیاست مسکن من تا کنون بر تامین مالی گسترش گسترده مسکن عمومی و غیر بازاری، استفاده از مالیات تصاعدی برای کاهش سفته بازی، و مقابله با نابرابری های عظیم ناشی از انفجار در ارزش زمین متمرکز بوده است.

اما در این پست می‌خواهم به مشکل عرضه مسکن به طور کلی با تمرکز ویژه بر حجم عظیم نیاز مسکن اجاره‌ای بپردازم. حقیقت این است که بدون تلاش گسترده برای پایان دادن به کمبود مزمن مسکن که باعث افزایش اجاره بها و ایجاد چرخه دائمی آوارگی و محرومیت می شود، هیچ راهی برای خروج از بحران مسکن وجود ندارد.

در اینجا پنج دلیل وجود دارد که چرا عرضه مسکن سزاوار توجه ماست، حتی برای کسانی از ما که بیشترین تلاش خود را بر گسترش مسکن عمومی و غیر بازاری متمرکز می کنیم.

(برای تجزیه و تحلیل بیشتر در این زمینه، به مقالات اخیر همکارم مارک لی در مورد گزینه های سیاست سمت عرضه، از جمله پایان دادن به منطقه بندی استثنایی کم تراکم، و همچنین کار او در ساخت مسکن اجاره ای مقرون به صرفه، افزایش مالیات بر دارایی و تقویت کنترل اجاره مراجعه کنید.)

۱. نرخ پایین خالی – یعنی کمبود خانه در دسترس – برای اجاره نشینان کابوس و برای صاحبخانه ها کابوس است.

ساده ترین راه برای درک اهمیت عرضه در مقرون به صرفه بودن مسکن، مطالعه رابطه بین نرخ مسکن و اجاره بها در طول زمان است. در زیر مجموعه‌ای از نمودارهای نرخ‌های خالی به همراه اجاره‌بها در طول زمان برای چندین شهر کانادا، که از مقاله‌ای توسط ینس فون برگمان، تحلیلگر داده، بازتولید شده‌اند، آمده است.

الگوی تجربی واضح و سازگار است: هنگامی که نرخ مشاغل خالی کاهش می یابد، اجاره بها سریعتر افزایش می یابد. هنگامی که نرخ جای خالی بالاتر است – یعنی خانه های بیشتری در دسترس کسانی است که به دنبال آنها هستند – اجاره بها کندتر افزایش می یابد (یا در واقع کاهش می یابد). عکس کی بررسی داده های ایالات متحده خیلی شبیه است

این نباید تعجب آور باشد، اما اغلب در بحث های سیاست مسکن نادیده گرفته می شود یا مورد تاکید قرار نمی گیرد. ونکوور مدت زیادی است که نرخ خالی مناسبی نداشته است و این نشان می دهد.

۲. سرمایه گذاران بزرگ مانند REIT به دلیل کمبود مسکن در حال رشد هستند

صاحبان شرکت های بزرگ مانند تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) از کمبود مسکن سود زیادی می برند – و آنها این را می دانند. (تراست های سرمایه گذاری املاک معمولاً آپارتمان های اجاره ای را می خرند، از جمله ساختمان های قدیمی تر، جایی که می توانند با جابجایی مستاجران بلندمدت که اجاره های کمتری می پردازند و با کنترل اجاره محافظت می شوند، سود قابل توجهی کسب کنند.)

REIT از عرضه بیش از حد مسکن، نرخ بالای و سالم جای خالی، و پتانسیل رقابت در میان مستاجرین با طیف گسترده ای از گزینه های مسکن می ترسد. آنها باید این “خطرات” را در گزارش‌هایی به سهامداران و پرونده‌های نظارتی که خواندن قابل توجهی را ایجاد می‌کنند، افشا کنند.

به عنوان مثال، گزارش سالانه Kilam Apartment REIT “افزایش خطرات عرضه” را برجسته می کند و خاطرنشان می کند که “تعرض بیش از حد مسکن جایگزین می تواند تأثیر منفی مادی بر توانایی Killam در اجاره واحدها و اجاره های پرداخت شده داشته باشد و می تواند بر درآمد تأثیر بگذارد. Killam اثر منفی خواهد داشت”.

خوشبختانه برای سرمایه گذارانشان – نه اجاره نشینان – آنها خاطرنشان می کنند که “با رشد جمعیت و تقاضای پیشی گرفته از عرضه مسکن در بازارهای اصلی ما، کیلام سال بسیار موفقی داشت… رشد نرخ اجاره را بهبود بخشید.”

گزارش سالانه املاک و مستغلات آپارتمان کانادا REIT (CAPREIT) به خطرات “رقابت بین ساکنان” و “رقابت سایر صاحبخانه ها یا عرضه بیش از حد مسکن اجاره ای” اشاره می کند. مانند سایر سرمایه گذاران، آنها تشخیص می دهند که “هر گونه افزایش در عرضه اجاره های موجود در بازارهایی که Cabrite در آن فعالیت می کند می تواند تأثیر منفی داشته باشد.”

اما دولت همچنین نسبت به چشم انداز خود خوش بین است و خاطرنشان می کند که “با افزایش تقاضا و عرضه کمتر اجاره های جدید، ما معتقدیم پایه دارایی ما همچنان افزایش خواهد یافت.”

پرونده‌های Minto REIT همان داستان را بیان می‌کند: «موانع قابل توجهی برای ورود، مالکان فعلی را از افزایش رقابت محافظت می‌کند و در عین حال به اصول اولیه عرضه/تقاضای مطلوب کمک می‌کند.» این “بازار محدود عرضه، فرصت سرمایه گذاری قانع کننده ای را برای سرمایه گذاران ایجاد می کند.” اینها همه نمونه های کانادایی هستند، اما همین امر در مورد سرمایه گذاران عمده در ایالات متحده صدق می کند

۳. تحقیقات دانشگاهی دقیق نشان می دهد که ساخت مسکن جدید کمک می کند و ساخت مسکن غیر بازاری کمک بیشتری می کند.

یکی از بهترین مطالعات در مورد اثرات افزودن مسکن اجاره ای جدید از فنلاند انجام شده است، جایی که داده های اداری دقیق به محققان اجازه می دهد تا زنجیره های متحرکی را که هنگام باز شدن یک ساختمان جدید رخ می دهد به دقت ردیابی کنند.

در راستای تحقیقات رو به رشد، این مطالعه نشان داد که با نقل مکان مستاجران پردرآمد به ساختمان‌های جدید، این امر «بازار مسکن را در مناطق با درآمد متوسط ​​و کم حتی در کوتاه‌مدت تضعیف می‌کند. [and] به احتمال زیاد مقرون به صرفه بودن خارج از بازارهای فرعی که ساخت و سازهای جدید در آنها ساخته می شود، به نفع افراد کم درآمد است.

جالب اینجاست که این مطالعه نشان می دهد که مسکن اجتماعی مزایای مشابهی را ارائه می دهد، اما بیشتر. علاوه بر این، خود واحدهای مسکن اجتماعی جدید بلافاصله در دسترس همگان است.

این باعث می شود که فکر کنید آیا این ایده خوبی است که بازار را با مسکن عمومی غیرانتفاعی پر کنید. بله، ما باید. ما نیاز فوری به افزایش گسترده سرمایه گذاری عمومی از این نوع داریم.

در واقع، سرمایه‌گذاری عمومی با طراحی خوب در مسکن غیربازاری می‌تواند تا حد زیادی از طریق جریان درآمد اجاره‌ای که ایجاد می‌کند، هزینه خود را بپردازد، مدلی که من در تحلیل اخیر معرفی کردم.

۴. اگر پروژه مسکن به اندازه ای نیست که اجاره بها را کاهش دهد، به اندازه کافی بزرگ نیست.

ما به تمام مسکن های اجاره ای جدید برای کمک به کاهش بحران نیاز داریم.

به هر حال، ما می‌خواهیم نه تنها به افرادی (از شانس یا فرآیند دیگری) که می‌توانند در خانه‌های جدید غیربازاری زندگی کنند، بلکه به تعداد زیادی از افرادی که برای اجاره‌های خصوصی دست و پنجه نرم می‌کنند، کمک کنیم. سال های آینده

این به معنای توجه دقیق به عرض کلی است. اگر طرح افزودن مسکن جدید غیربازاری به اندازه کافی بزرگ نباشد که بتواند اجاره بهای افراد گیر کرده در قیمت واحدهای بازار را کاهش دهد، یا خیلی کوچک است یا باید از بازار مسکن جدید به عنوان افزوده استقبال کرد.

بزرگترین پیشنهادی که من برای ساخت و ساز مسکن خارج از بازار در سال قبل از میلاد دیده ام، ۲۰۰۰۰ خانه در سال است (و این مورد توسط من در اینجا در یادداشت سیاست وجود دارد). اگر اجرا شود، افزایش عظیمی در جاه طلبی و تعداد بسیار بالاتر از هر دوره تاریخی در این استان خواهد بود. اما هنوز بسیار کمتر از نیاز کلی به خانه های جدید در بریتیش کلمبیا است.

گزارش اخیر شرکت وام مسکن و مسکن کانادا تخمینی از شکاف عرضه در کانادا و بریتیش کلمبیا ارائه می دهد. این گزارش نشان داد که برای بازگشت به سطح مقرون به صرفه در اوایل دهه ۲۰۰۰، بریتیش کلمبیا باید تا سال ۲۰۳۰ به ۵۷۰۰۰۰ خانه در کنار ساخت و سازهای پیش بینی شده فعلی اضافه کند.

همانطور که مارک لی اشاره کرد، در مترو ونکوور، “حجم مسکن ساخته شده به عنوان درصدی از جمعیت در سال های اخیر کمتر از کل دوره پس از جنگ جهانی دوم است.” وقتی تخریب‌ها و کوچک‌تر بودن واحدهای مسکونی جدید را در نظر بگیرید، مساحت خالص مسکونی جدید ساخته شده در سال‌های اخیر در مقایسه با آن کمرنگ می‌شود.

ما کارهای زیادی برای رفع نیازهای انبوه مسکن خود داریم.

۵. تا زمانی که کمبود مسکن تمام نشود، حقوق مستاجران تضمین نمی شود

قدرتمندترین نیروی حقوق مستاجران و کنترل اجاره بها – که ضروری و مهم است – با کمبود مسکن تضعیف می شود. حتی حقوق قوی قانونی نیز اغلب غیرقابل اجرا هستند، زمانی که مستاجران یک “گزینه بیرونی” خوب ندارند – یعنی به کجا بروند – و صاحبخانه ها آن را می دانند. برای اطمینان از حقوق مستاجران، باید تعداد مسکن کافی وجود داشته باشد، بنابراین فرصت‌های زیادی وجود دارد که افراد یا خانواده‌ها نیاز یا تمایل به نقل مکان داشته باشند.

برای نشان دادن این موضوع، اجازه دهید یک مثال از تجربه شخصی بیاورم. چند سال پیش، زمانی که خانه‌ای که سال‌ها یک سوئیت اجاره کرده بودم، فروخته شد، چیزی که به نظر می‌رسید یک اخطار تخلیه غیرقانونی بود، دریافت کردم. این ظاهرا برای “استفاده مالک” از واحد سطح زیر شیروانی من بود. در واقع مالکان جدید با وجود اینکه قصد داشتند به واحد اصلی منتقل شوند، قصد تصرف واحد من را نداشتند.

به طور خلاصه، پس از تماس با مالکان جدید، در نهایت با افزایش غیرقانونی اجاره بها – بسیار بالاتر از افزایش مجاز قانون – “موافق” شدم تا بتوانم در خانه خود بمانم.

من حقوقم را می‌دانستم و می‌توانستم وارد یک دعوای بزرگ شوم، اما این احتمالاً به معنای پیدا کردن یک خانه جدید (تا زمانی که می‌توانم نشان دهم مالکان جدید بعد از تصرف واحد من را اشغال نکرده‌اند) و سپس بازگشت است. همچنین به این معنی بود که من در طبقه بالا از مالک – همسایه هایی که هر روز آنها را می دیدم – زندگی می کردم و با آنها به جنگ می رفتم.

من نمی خواستم در این شرایط زندگی کنم (بیش از اینکه در وهله اول می خواستم یک دهه در اتاق زیر شیروانی کسی زندگی کنم) اما گلوله را گاز گرفتم و با “پذیرفتن” افزایش غیرقانونی اجاره بها آشتی کردم زیرا بهتر از هر چیزی بود. گزینه دیگر گزینه دیگری در دسترس من بود.

مشکل در اینجا ساختاری بود، نه شخصی. آنها خانواده جوان خوبی بودند و ما خیلی خوب همکاری کردیم. اما عدم تعادل قدرت به دلیل کمبود مسکن کل سناریو را شکل داد.

مسکن برای همه: در دسترس، مقرون به صرفه و فوری

یکی از ویژگی‌های بحث عرضه مسکن این است که وقتی صحبت از سرکوب خانه‌های خالی یا اجاره‌های کوتاه‌مدت مانند Airbnb می‌شود – با هدف تبدیل آنها به اجاره‌های بلندمدت – مزایای افزودن مسکن به بازار واضح است. برای همه. اما وقتی نوبت به ساخت مسکن جدید اجاره ای می رسد، به نظر می رسد که این درک کم رنگ می شود.

ساخت و ساز مسکن تا حد امکان در سمت چپ عقل سلیم بود و احتمالاً این عقل سلیم برمی گردد. در پوستری پس از جنگ از حزب کارگر بریتانیا نوشته شده بود: “بیایید خانه بسازیم – سریع!” این دیدگاه در سالهای اخیر حزب چپ پیشرو در منطقه انگلیس – حزب کارگر جرمی کوربین – بوده است. در تحقیقات سیاستی خود، آنها به ساخت مسکن تا حد امکان به عنوان یک کالای اجتماعی حیاتی فکر کردند و دولت به پیشبرد این امر از طریق افزایش گسترده سرمایه گذاری عمومی کمک کرد.

وقتی نوبت به افزودن مسکن جدید بسیار مورد نیاز می شود، اهمیت دارد جایی که در حال حاضر، حدود سه چهارم زمین های مسکونی در شهرهایی مانند ونکوور منحصراً به گران ترین شکل مسکن در بازار، یعنی خانه های مستقل ساخته شده است. این باعث افزایش هزینه زمین در قطعات کمیاب می شود زیرا خانه های چند خانواده مانند آپارتمان مجاز است. همچنین با هدایت توسعه مسکن جدید به سایت های آپارتمانی موجود (که اغلب با جاده های شریانی پر سر و صدا و آلوده هم مرز هستند) به جای ساخت خانه های جدید در زمین های کم تراکم و کم استفاده، مستاجران را جابجا می کند.

منطقه بندی ممنوعه از این نوع، دسترسی به شدت نابرابر به شهرهای ما را تحمیل می کند و همچنین باعث آسیب شدید آب و هوایی می شود. ساخت مسکن بیشتر در مقیاس بزرگ باید با پایان دادن به منطقه بندی همراه باشد (به کار مارک لی در مورد چگونگی انجام این کار مراجعه کنید). مترقیان آمریکایی مانند الکساندریا اوکاسیو کورتز و برنی سندرز نیز وارد نزاع جنوب مرز شدند.

مقابله با بحران عمیق و طولانی مسکن نیازمند رویکردی جامع است. این به معنای افزایش تصاعدی در عرضه مسکن در سراسر جهان است که بیشترین تعداد مسکن عمومی، غیرانتفاعی، تعاونی و اجاره ای را دارد. همچنین به معنای تقویت حقوق مستاجر، اخذ مالیات از ثروت زمین و ایجاد اقتدار مستاجر از طریق مقررات است. ما به همه اینها و بیشتر نیاز داریم.



رژیم آنلاین دکتر روشن ضمیر https://rdiet.ir/ رژیم کتوژنیک دکتر روشن ضمیر